אתה נמצא כאן: דף הבית » שאלות אחרונות » עסקים וממונות » ביטול שכירות אתרי נופש מחמת ביטול בין הזמנים

ביטול שכירות אתרי נופש מחמת ביטול בין הזמנים

שאלה:

ראובן שכר צימר לארבע לילות לתקופת בין הזמנים הבעל"ט. במידה שהמערכה עם חמאס לא תסתיים עד תשעה באב, והכולל שלו יבטל את חופשת בין הזמנים, האם הוא יכול לבטל את השכירות מדין אונס או מכה מדינה למרות שהשוכר יכול לטעון שהוא קיבל הצעות אחרות מאנשים אחרים ועכשיו הוא כבר לא יכול להשכיר אותו? והאם יש הבדל בין אם רוב הכוללים מבטלים את חופשת בין הזמנים ובין אם רק הכולל שלו יבטל את בין הזמנים שאז השוכר יכול לטעון למה שהוא יפסיד בגלל שנפל לו אברך מכולל יוצא דופן? במידה שהוא יכול לבטל, במידה שהוא כבר שילם מקדמה, האם הוא יכול לדרוש החזר? תודה.

שאלה כיו"ב:

מה הדין למבטל חופשה, ששילם מקדמה לפני כחודש, מדובר בסכום לא מבוטל, קבוצה שאמורה להתארח ל 3 לילות, מבטלת בעקבות החלטת האדמו"ר מגור לביטול בין הזמנים. יודגש כי היו עשרות בקשות לתאריכים הנ"ל שנידחו, כי התחייבנו. כמו כן הושקעו כספים רבים לאירוח לתקופה הזו ובהסתמך על מחוייבות האורחים. תודה.

תשובה..

דבר זה צריך לדון בו ביישוב הדעת ובמותב תלתא, אולם ע"פ הנראה, גם אם יתאחדו כל גדולי ישראל בהוראה לביטול בין הזמנים, וודאי שהמשכיר יכול לתפוס בידו את דמי הקדימה, ואינו צריך להשיבם. ואפשר שאם נעשה קנין כדין, אף אין השוכר רשאי לבטל את השכירות, ועליו לשלם את שכר השכירות [אלא אם נחשיב זאת כאונס גדול כל כך], ולכל הפחות לדאוג לשוכר חילופי. אמנם, אם התנו במפורש שבאם יחזור בו אחד מן הצדדים, הרי שישלמו קנס מסוים, יש לומר שיש כאן אפשרות חזרה – בתשלום הקנס, כמפורט במקורות הדברים.

מקורות.

לענין מכת מדינה, עיין בספרי משיב משפט (ח"א סי' מז) שהארכתי לדון בגדר דין מכת מדינה, והעלינו שם מה שנראה מדברי הפוסקים שאין דין מכת מדינה נאמר אלא באופן שהמכה אירעה בעצם המושכר, ולא כאשר המכה אירעה בדבר צדדי המונע בכך את השימוש במושכר. ע"כ. וע"ע במה שהאריך בזה רב מורנו הגאב"ד שליט"א בספרו שו"ת מנחת אשר (ח"ב סי' קכ). כ"ש וכ"ש בנ"ד שהרי המושכר עומד הכן לשימוש ולשכירות, אחר שבאזור הצפון – היכן שנשכר, ב"ה עד כה לא נשלחו טילים, וממילא גם השוכרים לא ברחו משם, וא"כ אין כאן שום טענה של מכת מדינה.

אמנם, באופן שהמשכיר יודע שהשוכר הוא מבני הציבור החרדי שאינם סרים מדברי רבותיהם ימין ושמאל, יש לדון מצד אומדנא דמוכח, שהרי שמא י"ל דאומדנא היא שלא שכר את המושכר אלא משום שימי בין הזמנים הם.

בגמרא (קדושין מט:) אי', ההוא דזבין נכסיה אדעתא למיסק לארעא דישראל, וגילה דעתו בשעת המכר שדעתו לילך לא"י, אף אם לא התנה להדיא שמוכר משום כך, כל שלא עלה לא"י, בטל המקח. ולפי"ז היה מקום לומר דה"ה בשכירות, כל שיש אומדנא דמוכח שע"ד כן לא שכר, נתבטל המקח.

איברא דיש לדון אם גם בשכירות אמרי' דמהני אומדנא דמוכח לבטל את המקח, דהנה הרא"ש (קדושין פ"ב סי' טו) והטור (סי' רז) כתבו בשם רש"י דלא אמרי' דמהני אומדנא דמוכח לבטל את המקח אלא במוכר קרקעותיו, אולם במוכר מטלטלין לא מהני גילוי דעת, עד שיתנה בדיני תנאי. ובטעם החילוק בין קרקע למטלטלין, כתב הרא"ש (כתובות פרק יא סי' ט, ובתשו' כלל סא), דדוקא התם (בגמ'), היינו טעמא משום דהרבה פעמים אדם מוכר קרקעותיו ואין ידוע למה הוא מוכרן, ומשום הכי התם בעי' שיגלה דעתו למה מוכרן, אולם בעלמא אף גילוי דעת אין צריך, משום דאיכא אומדנא דמוכח דאפי' אם לא גילה דעתו בשעת המעשה, לא הוו דברים שבלבד, משום דבלאו גילוי דעת אנן סהדי דלהכי איכוין, וכגון שטר מברחת (כתובות עח:) וכיו"ב. וכ"כ התוס' (כתובות צז. ד"ה זבין) דדוקא במכר קרקע י"ל דמהני גילוי דעת, מאחר ודרך בני אדם שלא למכור קרקעות שהוא מתפרנס מהם אם לא שדעתו לעקור דירתו מכאן, אולם במכר מטלטלין אף אם פי' לו בשעת המכר שמוכר ע"ד כן, לא הוי כתנאי, דפעמים הרבה אדם מוכר מטלטליו אף אם אין דעתו על דבר מסוים, והוא דבר שאין רגילים למכור אדעתא דהכי, ובדבר שאין רגילות לעשות כן, לא מהני גילוי דעת, עד שיתנה כתנאי ב"ג וב"ר. וכתב בב"י שכ"נ מדברי הרמב"ם (פי"א ממכירה ה"ח), וכ"כ המרדכי (פ' אלמנה ניזונית סי' רנד). וכ"פ הרמ"א (סי' רז סעי' ד), דאחר שכתב מרן בשו"ע שם, דהמוכר סתם, אף על פי שהיה בלבו שמפני כך וכך הוא מוכר, ואף על פי שנראים הדברים שלא מכר אלא לעשות כך וכך, ולא נעשה, אינו חוזר, שהרי לא פירש, ודברים שבלב אינם דברים. כתב הרמ"א וז"ל: מיהו אי איכא אומדנא דמוכח, נתבטל המקח. ע"כ.

ועי' בכנה"ג (סי' רז הגה"ט מג) שכתב בשם מהריב"ל דרוה"פ הסכימו כדעת רש"י. ולפי"ז יש לדון דשמא אף בשכירות לא מהני גילוי דעת, מאחר ודוקא במכר קרקע שאין דרך למכרם, מש"ה י"ל דמהני אומדנא דמוכח או גילוי דעת, אך בשכירות שדרך לשכור אף אם אין דעתו על דבר מסוים, כגון לעלות לא"י וכיו"ב, י"ל דלא מהני גילוי דעת או אומדנא דמוכח.

ואמנם עי' בתשו' חת"ס  (חחו"מ סי' קב) שכתב דמסתימת דברי מרן השו"ע (שם ס"ג) שלא חילק בין קרקע למטלטלין, מוכח דלא ס"ל כרש"י בהא, וע"כ יכול המוחזק לטעון קים לי כדעת מרן השו"ע דמהני גילוי דעת ואומדנא דמוכח. ע"כ. ולפי"ז י"ל דלדעת מרן השו"ע אף בשכירות מהני גילוי דעת ואומדנא דמוכח. וע"ע בהג' אשר"י (כתובות פי"א סי' ט) שהביא מספר החכמה בשם פר"ח (פ' האומנין) דהא דבמטלטלי ל"מ גילוי דעת, היינו מספק, ואין מוציאין מיד הלוקח. ולפי"ז במקום שהמוכר מוחזק, הדין עמו דלא מהני אומדנא דמוכח וגילוי דעת. וה"נ י"ל במשכיר שמוחזק במעות, הדין עמו דלא מהני גילוי דעת ואומדנא דמוכח.

וע"ע בספרי משיב משפט שם מ"ש לדון מדברי הרמ"א (סי' שיב ס"ט) ומרן השו"ע שם, אי מהני אף בשכירות גילוי דעת ואומדנא דמוכח.

וחזי הוית בשו"ת מהרש"ל (הנ"ל, סימן לח) שנשאל בראובן שהשכיר ביתו לשמעון אדעתא לילך לטבריא ולשהות שם ג"ש, כי קנה שם מהשר את הריחיים לג"ש, והלך לשם ושהה שם, אלא דלאחר שנה ומחצה לקח ממנו השר את הריחיים, ורצה ששמעון יפנה לו את הבית, ואילו שמעון טוען שהוא תוך זמנו. והשיב דהמקח קיים, ע"פ מ"ש הרא"ש והטור (סימן רז) שאם פירש לו בשעת המכר ע"ד לדור במקום פלוני והלך שם וצר לו המקום מלדור שם, המקח קיים כיון שעלה, וכ"ש היכא שכבר דר שם אלא שמזלו גרם לו שלא הסתדר שם, שודאי אין יכול לבטל את השכירות. אלא שכתב מהרש"ל דהיכא שהשכיר לו בית אדעתא דהכי, נראה שאם חזר לכאן ע"י  אונס, השוכר נדחה לפניו ומנכה לו מן שכרו, ואפילו שילם לו כל השכירות מקודם, מחזיר  לו שכרו ומנכה לו מה שדר בו, משום דהוי כשוכר בית לשנה ונשרף ביתו של משכיר, שמסתמות דברי הרמב"ם משמע שהשוכר נדחה לפניו ויכול להוציאו. ע"כ. הרי מבואר דמהני גילוי דעת אף בשכירות. ועי' גם בכנה"ג (סי' שיב הגה"ט אות יב) שאף שתמה על מהרש"ל מנ"ל שכ"ד הרמב"ם, מ"מ הסיק דדין הרש"ל אמת שרשאי המשכיר להוציאו כיון שהשכירו אדעתא דהכי. ע"כ. הרי שלדינא מבו' דלדעת הפוסקים שמועיל גילוי דעת במכר, ה"נ שבאופן שגילה דעתו ששוכר ע"ד דבר מסוים, י"ל שמועיל גילוי דעת ואומדנא דמוכח בשכירות.

ובספרנו שם כתבנו לדון עוד אי מהני אומדנא דמוכח גם כלפי הלוקח, או רק כלפי המוכר, וכעובדא דאיירי בה בגמ' שמכר אדעתא למיסק לא"י. וע"ש שהבאנו מחלוקת ראשונים בזה, אך בתשו' חת"ס (חחו"מ סי' ע) כתב להוכיח מדברי התוס' שגם בלוקח מהני גילוי דעת.

אומדנא התלויה באדם נוסף

עוד הבאנו שם מדברי המשנה למלך (פ"ו מהל' זכיה ה"א) שכתב שמדברי התוס' נראה דאין לילך אחר אומדנא דמוכח אלא במקום שאין הדבר תלוי אלא בדעת הנותן, אבל היכא דאי' דעת אחרת שלא היה מתרצה אדעתא דהכי, אף דגבי אידך אי' אומדנא דלא עבד אלא אדעתא דהכי, כל שלא פירש, לא מהני האומדנא. והוכיח כן מדברי התוס' בכתובות (מז:), ע"ש. ולפי"ז נמי בנ"ד שהרי"ז תלוי גם בדעת המשכיר, שאילו היה יודע ששוכר זה אינו שוכר אלא ע"ד רבו וכיו"ב, לא היה משכיר לו, שוב לא אזלי' בתר אומדנת הלוקח לבדה. [אלא שהבאנו שם דברי הנתה"מ (סי' רל ס"ק א) דפליג עליה].

דעת מרן השו"ע באומדנא דמוכח

עוד יש לצרף כאן מ"ש הפוס' לפקפק בהאי דינא דהרמ"א דבאומדנא דמוכח בטל המקח אף אם לא גילה דעתו, אי ס"ל לכו"ע הכי, דעי' בשו"ת הלכה למשה (אלבז, חו"מ סי' לג) מה שהביא שיש שכתבו להוכיח מדברי מרן השו"ע בסי' תח דלא ס"ל כדברי הרמ"א. וע"ע גם בב"י (סי' רז) שתמה על דברי הרא"ש שכתב בתשו' (כלל סא) דיש מקומות דאפילו גילוי לא בעיא, אלא אזלינן אחר דברים שבלב כיון דאיכא אומדנא דמוכח כגון שטר מברחת (כתובות עח:) וזבין ולא איצטריכו ליה זוזי, וכיו"ב, והניח בצ"ע. ומשמע דלא ס"ל כדבריו. וכן יעוי' עוד בשו"ת נפת צופים (בירדוגו, חו"מ סי' קלא) שכתב ג"כ להוכיח מדברי מרן השו"ע דלא ס"ל בהא כהרמ"א.

ואף שרוה"פ כתבו בפשיטות בדין אומדנא דמוכח ולא נחתו לחלק כן בין דעת הרמ"א למרן השו"ע, מ"מ בצירוף כל הנ"ל, גם אם אכן יש אומדנא דמוכח, אין בידינו להוציא מיד המשכיר את הדמי קדימה שהוא מוחזק בהם. בפרט שקשה עלי לקרוא לזה אומדנא דמוכח.

ביטול השכירות

ואי נימא שאין זה בכלל אומדנא דמוכח, יש לעיין אם בכלל יש ביד השוכר לבטל את השכירות. דהנה מרן בשו"ע (סי' שיב סעיף א) פסק לדינא דאם שכר בית לזמן קצוב, אין המשכיר רשאי לחזור בו ולבטל את השכירות בתוך זמן השכירות, שכל זמן השכירות הרי הוא כמכר וקנוי הוא לשוכר לאותו הזמן. ונראה פשוט דה"ה לענין השוכר שאינו רשאי לחזור בו, וכן משמע ממ"ש השו"ע (שם ס"ז) גבי שכירות סתם, דכשם שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר מן השכירות בלא הודעה מראש, כך גם השוכר אינו יכול לצאת מהמושכר בלא הודעה מראש. ומבואר דלא גרע האי מהאי. וכ"מ בתשו' מהרי"ט (חו"מ סי' קיט).

וכבר כתבנו לדון בכ"מ כיצד הוא הקנין כאשר בפועל המקום עדיין מושכר, אך מ"מ לדינא פשיטא דלאחר שנעשה איזה קנין, כגון קנין כסף או אפי' קנין סיטומתא, שוב הרי"ז כקנוי לשוכר ואין ביד שניהם לחזור בהם מהסכם השכירות.

מעתה יש לברר אם בכגון דא שנולד כאן אונס שלא היה קודם זמן השכירות ואדעתא דהכי לא שכרו, אי רשאי משום כך לבטל את השכירות.

ושמא יש ללמוד לדין זה ממה שנחלקו הראשונים לענין מי ששכר בית ומת תו"ז השכירות, אם צריכים היורשים לשלם עבור כל זמן השכירות כפי תנאם, או שמא רק על מה שדר בו בפועל. דדעת הרשב"א בתשו' (ח"א סי' אלף כח) שצריך היורש לשלם עבור כל זמן השכירות שסיכמו ביניהם אביו והמשכיר. ואילו דעת המרדכי בשם מהר"ם ב"ר ברוך (ב"מ סי' שמה) שאין היורש צריך לשלם אלא עבור מה שדר בו בפועל. והביא הרמ"א (סי' שלד ס"א) לב' הדעות. ולפי"ז לכאו' אף בנ"ד תליא במחלוקת זו, דלדעת הרשב"א, כשם ששם חייב היורש לשלם אף על הזמן שלא דר בו אביו בפועל, ולא אכפ"ל באנסו, ה"נ בנ"ד. ואילו לדעת מהר"ם, כשם ששם אין השוכר חייב לשלם אלא מה שדר אביו בפועל, מאחר ואונס הוא, ה"נ בנ"ד. ועי' בב"י (סו"ס שיב) שהביא את דברי הרשב"א, ונראה שהכריע כוותיה. ולפי"ז י"ל דאף בנ"ד חייב השוכר לשלם דמי השכירות, אלא שמחלוקת גדולה היא בפוסקים אי אין אומרים קי"ל בהכרעת מרן בב"י כשלא הזכירה בשו"ע. ועוד, דבש"ך (סי' שלד ס"ק ב) הכריע כדעת מהר"ם שבמרדכי. וכן כתב הב"ח (סי' שיב) לחלוק ע"ד הב"י שם. ובפרט כאשר כבר נתן לו השוכר שכרו, כתב הש"ך (שם) דחשיב כנתרצה לו שיהיה שלו אפי' אם יארע אונס.

ולפי"ז בנ"ד, על אותם המעות שבעל הצימר מוחזק בהם, מלבד משנ"ת שיכול לתפסם בטענת קים לי של"מ אומדנא דמוכח, הנה גם מהאי טעמא יכול לתפסם, שהרי יכול לטעון קים לי כהרשב"א שצריך השוכר לשלם לו עבור כל זמן השכירות. ובין מצד מ"ש הש"ך דכיון שהמעות בידו, חשיב כנתרצה השוכר שיהיו מעותיו – של המשכיר אף אם יארע אונס.

איברא, דעי' בקצה"ח (סי' שטז ס"ק א) שכתב, דגם לדעת המרדכי דאין היורשים צריכים לשלם אלא מה שדר בו, והיינו דיכולים לבטל את המשך השכירות מחמת אונסם שמת אביהם, היינו דוקא היכא שהשוכר אנוס כמו התם שהשוכר מת וכמו האי דריש פרק האומנין (עו, ב) דהלכו פועלים ומצאו שדה לחה דאי אפשר לבעל הבית לקיים השכירות, אבל היכא דאפשר לו לשוכר לקיים השכירות אינו מנכה כפועל בטל. וכן בפועלים אם בעל הבית רוצה לחזור היכא דאפשר לו לקיים השכירות ורוצה לנכות להם כפועל בטל לאו כל כמיניה כיון שהפועלים רוצים בפעולתם. וה"ה בשוכר כה"ג היכא דאפשר לו לדור בתוכו ואינו רוצה צריך לשלם כל השכירות. ע"כ. הרי שלדעת הקצה"ח דוקא באונס גדול כ"כ, כמת אביהם, ס"ל להמרדכי שאין היורשים צריכים להמשיך בשכירות. אך באונס שאינו גדול כ"כ, כמת השוכר, לכו"ע אין השוכר רשאי לחזור בו. [ועי' בפ"ת (סי' שיב) במ"ש משער המשפט, ודבריו צ"ע].

אלא דגם אי נימא שמצב זה נכלל בכלל אונס גדול, הרי מ"מ יש כאן ספיקא דדינא, ועל השוכר לכה"פ לדאוג לשוכר חילופי, כדי לא לגרום להפסדים למשכיר.

אמנם אם הותנה בין הצדדים שבאם יחזור בו אחד מן הצדדים, ישלם קנס מסוים, הרי יש לדון זאת כהסכמה לביטול השכירות – בתשלום קנס. [עי' בזה בספר עמק המשפט (ח"א דיני חוזים עמ' ריא והלאה).]

הגב על הנושא


לתחילת הדף