אתה נמצא כאן: דף הבית » שאלות אחרונות » עסקים וממונות » דמי תייוך בעיסקה שהתבטלה

דמי תייוך בעיסקה שהתבטלה

שאלה:
רכשתי דירה לצורך עסק והתברר לי לאחר שחתמתי זכרון דברים שהדירה לא יכולה לשמש לצורך העסק בגלל תנאים חיצוניים שלא הייתי מודע להם בשעת החתימה
ייתכן אף שהמוכר הטעה אותי בזה
עכשיו המתווך רוצה את תשלום דמי התיווך כי מבחינתו היתה עיסקה כי אפי' העוברו ציקם אף שלא נחתם חוזה של ממש האם אכן אני צריך לשלם לו כשהעיסקה התבטלה עוד לפני חתימת החוזה ? כשלכאורה אולי זה מקח טעות ?
תשובה:

ראשית, בדיני ממונות שבין אדם לחבירו, אסור לדיין לפסוק הלכה לפני ששומע את שני הצדדים יחדיו. לפיכך התשובה כאן אינה מושלמת, ועליכם לברר את דינכם בדין תורה, אלא אם המתווך ראה את השאלה כפי שהיא, והסכים שזו השאלה. כמו כן, אינני מתייחס בתשובתי זו לעצם דין החזרה מהעיסקה, אלא רק לענין תשלום התיווך.

מאחר והקנין אינו נגמר בחתימה על זכרון דברים, לפיכך לא חל עליך עדיין חיוב תשלום תיווך.

מקורות:

הנה בשו"ת שער אפרים (חו"מ סי' קנ) נשאל באדם שתיווך מקח, ונעשה קנין סיטומתא ע"פ המנהג, אך אח"כ הסכימו המוכר והקונה לבטל את המקח, ומחלו על כך זה לזה, והמתווך בא בדרישה לקבל שכרו, באומרו שכבר נתחייבו לו, ומה אכפת לו במה שמחלו זה לזה. וכתב השער אפרים בזה"ל: נראה דהדין עם הסרסור, מאחר שכבר גמר כל פעולתו, ואין שום פעולה נשאר עליו, א"כ אף שמחלו זל"ז, מחויב לשלם לו. ולא דמי לשדכן שאם נתבטלו הנישואין א"צ ליתן לו שכרו, וכמ"ש בתרוה"ד, והביאו הרמ"א (סו"ס קפה), דשאני התם דאף שקיבלו קנין שישאו זל"ז וזה נגמר כבר, הלא לא הקנו גופם זל"ז אלא חיוב על הנישואין ולא נגמרה פעולתו, משא"כ הכא כיון דהמקח נגמר בקנין והסחורה הרי היא כאילו ברשות הלוקח, ודאי נגמרה פעולתם לגמרי, ולא מהני מחילתם. וראיה, ממ"ש בע"ש (סו"ס קפה) הביאו הסמ"ע שם, ותמה על הרב בעל המפה שכתב במקום שיש מנהג אי בטלו השידוכין הפסיד שכרו, הלא עשה השדכן פעולה במה שנתחייב החוזר קנס, וא"ל דהרב בעל המפה איירי כשמחלו זל"ז וכו', ז"א דאין להם למחול חובו וכו', ע"ש. הרי מכלל דבריו מוכח להדיא דאם מה שגמר הקנס מקרי גמר, תו לא מהני מחילה. ואף שבסמ"ע דחה דבריו, ע"ש, משום דס"ל דבקנס לא עביד לי מידי, דאינו אלא משום בושת. ע"ש. אבל אי לאו טעם זה, גם הסמ"ע מודה בדינו, זהו פשוט כביעתא בכותחא, אף שרבים חולקים ע"ז. ועי' ביש"ש (במס' ב"ק פ' הגוזל בתרא) דנראה לכאורה דהסכים לסברת הרב בעל ע"ש. עכ"ד השער אפרים. ועי' בספר מטה שמעון (חו"מ סי' קפה הגב"י ח) שכתב שכדברי השער אפרים, כן מבואר גם בדברי הרי"ף בתשובה (סי' עו). והובא דבריהם להלכה בספר בני חיי (חו"מ סי' קפה הגב"י ג), פאת נגב (חו"מ סי' נ) בשם בתי כהונה, ובמסגרת השלחן (סי' קפה ס"ק כא), משכנות הרועים (אות ס, סרסור ס"ק כ), ובחק"ל (חו"מ סי' קלו), שו"ת מים רבים (סי' כז), שו"ת מלמד להועיל (ח"א סי' מ), מהר"ש ענגיל (ח"ה סי' נג) ועוד. והביא כ"ז בספר הל' מתווכים (עמ' רלח).

ומבואר מדבריהם, דכל שהמתווך מצידו סיים את עבודתו, והצדדים הגיעו לידי גמר המקח, מיד נתחייבו בתשלום שכר עבודתו, ולא אכפ"ל אם אח"כ הסכימו ביניהם לבטל את העיסקא.

ברם, נראה פשוט מדברי השער אפרים שלא כתב לחייב בתשלום למתווך, אלא כאשר היה אכן קנין גמור, וכמו שנשאל באופן שנעשה קנין סיטומתא. אך אם לא נעשה קנין גמור, עדיין לא התחייבו בתשלום התיווך. וכ"כ בדברי השער אפרים, במשפט שלום (חו"מ סי' קפה ס"י) ובשו"ת פעולת צדיק (ח"א סי' קכ) ועוד.

ולפ"ז גם בנ"ד י"ל דאין להגדיר זאת כ"גמר המקח", שכן עי' בספרי משפט הקנין (ח"א עמ' תנד) והלאה, שהארכנו לברר את תוקף החתימה על זכרון דברים בזה"ז, והבאנו שם מדברי הפוסקים שמאחר והמנהג שמלבד הזכרון דברים, חותמים אח"כ על חוזה מסודר, וברוב הפעמים גם נעשה רישום בטאב"ו, א"כ אין בחתימה על זכרון דברים כקנין גמור, וכהא דאתרא דכתבי שטרא, שאין הקנין נגמר כל עוד לא נרשם שטר כדין. ולפי"ז גם בשאלתינו מאחר ולא נעשה קנין גמור בעצם החתימה על זכרון דברים, שהרי עדיין לא נחתם חוזה מסודר, וודאי שלא נרשמה העיסקה בטאב"ו, י"ל שעדיין אין חיוב תשלום למתווך. ובפרט אי נימא שאכן יש כאן מקח טעות.

וכן ראיתי שכתב בשו"ת אבני חפץ (סי' כב ס"ק א) וז"ל: אבל בענין כנדון שלפנינו, והיינו בקנין בית, הרי לא נגמר עדיין המקח, דבקרקע באתרי דכתבי שטרא לא קנה עד שיכתבו את השטר, כדאי' בחו"מ (סי' קצ ס"ז), ועי' בשו"ת תועפות ראם (חו"מ סי' יג) שר"ל דעתה שחק המלך לכתוב כל שטר קנין ומכר בפנקס הערכאות הנקרא טאבעלא, אפי' אם כתבו השטר, כל עוד שלא נכתב השטר בטאבעלא, לא קנה, ויכולין לחזור, דעיקר סמיכת הקנין היא על הטאבעלאציא, ואם אמנם לא נהגינן כותיה, ומנהגינו לפסוק דבכתיבת השטר לחוד נגמר המקח ואין יכולין לחזור, אבל בלא כתיבת השטר בודאי לא נגמר המקח וא"כ לא גמר הסרסור פעולתו ואין מגיע לו שכר. עכ"ל. הרי שאף לשיטתו דאין צורך ברישום בטאב"ו לחלות הקנין, מ"מ לענין חיוב דמי תיווך כתב בפשיטות שכל עוד לא נרשם המקח בטאב"ו, אין כאן גמר מקח, ועדיין אין חיוב תשלום תיווך. וכ"ש בנ"ד שגם שטר לא נכתב, ואין בזכרון דברים כדי לחייבו. וכיו"ב ראיתי גם בספר הליכות ישראל (גרוסמן, סי' ה).

אמנם עי' באבני חפץ שם (ס"ק כג) שכתב דאף שנתבאר שאינם חייבים בדמי תיווך, ליתן לו שכרו מושלם כפי המנהג שמשלמין, מ"מ באופן שנעשה איזה שהוא קנין שגורם לחוזר בו לקבל ע"ע מי שפרע, צריך ליתן שכר טרחתו מגיע לו. וביאר דבריו בזה"ל: והסברא י"ל ע"פ דברי הרמ"א (חו"מ סי' רסד ס"ד) דכל אדם שעושה פעולה או טובה, לא יוכל לומר לו בחנם עשית עמדי, הואיל ולא צויתיך, אלא צריך ליתן לו שכרו, וה"נ זה הסרסור שהועיל בטרחתו שאם רוצה לחזור צריך לקבל מי שפרע עשה לו טובה, ומגיע לו שכר טרחתו. ע"כ.

וע"כ גם בנ"ד מסתבר שאם לבסוף יחוייב החוזר בו בקנס, הרי שעל קנס זה יש חיוב תשלום למתווך, שכן, בפועל גרם לו איזה טובה במעשיו בכך שקיבל קנס.

 

הגב על הנושא

לתחילת הדף